O guia rápido e honesto: quanto você realmente precisa, os custos que ninguém mostra e os 3 erros que fazem o iniciante perder dinheiro.
O maior mito é achar que pra comprar um studio de R$ 440 mil você precisa de R$ 440 mil. Não precisa. Veja a conta real de quanto sai do seu bolso:
| Entrada (20% do valor) | R$ 88.000 |
| ITBI + escritura (~4%) | R$ 17.600 |
| Reserva de segurança (≈3 meses) | R$ 7.400 |
| Total pra começar | R$ 113.000 |
Antes de dizer "sim", coloque na conta: condomínio mensal (some ao seu custo, não é do inquilino quando vazio), IPTU, eventual vacância (mês sem inquilino) e a taxa de administração se for alugar por imobiliária ou plataforma. Um imóvel "barato" com condomínio alto pode render menos que um mais caro com condomínio enxuto.
Comprar pelo preço, não pelo potencial. O mais barato costuma vir com andar baixo, sem sol e longe do metrô — tudo que derruba o aluguel e trava a revenda.
Ignorar a sigla do prédio. Comprar achando que vai fazer Airbnb num prédio que só permite aluguel tradicional. A sigla muda toda a rentabilidade.
Não pensar na saída. Bom investimento é o que você revende rápido quando precisar. Pense na liquidez antes de comprar, não depois.
Não é "qual o mais barato?". É "qual gera mais renda por real investido e sai mais rápido quando eu quiser vender?". Essa é a conta que quase ninguém faz antes de comprar — e é exatamente a que eu faço com você.
Me diz quanto você tem disponível e a região que te interessa. Eu monto a conta real — entrada, custos e quanto renderia — sem compromisso e sem enrolação.
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